Большинство новостроек сейчас сдают со свободной планировкой. Многие воспринимают это слишком буквально: делают из кухни спальню, ставят ванну на балконе. Однако планировать пространство как хочется даже в квартирах со свободной планировкой нельзя. Звучит странно, правда? Зачем тогда называть это «свободной планировкой»?
По словам экспертов, свобода у владельца такой квартиры только в том, чтобы решить — ставить стену или нет, а не в том, в каком месте ее ставить. В квартирах со свободной планировкой иногда даже больше ограничений.
Вот пример: вы купили квартиру, в которой между кухней и комнатой нет перегородки. Если она вам не нужна — можете не ставить, но если нужна, то придется заглянуть в архитектурный план и узнать, где именно можно поставить эту перегородку, а потом еще и зарегистрировать перепланировку. Так делают далеко не все, обычно стену ставят где удобно, а потом, продавая квартиру, понимают, какую ошибку совершили.
Быстренько зарегистрирую и продам. Что тут сложного?!
Здорово, если у вас получится сделать это быстро и недорого. Но зачастую именно из-за перепланировки люди годами не могут продать квартиру, теряют значительные суммы денег или заново делают ремонт.
Продать такую квартиру по ипотеке практически невозможно, потому что при проверке документов банк обнаружит несоответствие и не примет их. При этом, по статистике, около 80% сделок происходит с использованием банковских средств, поэтому срок продажи можно смело увеличивать до года, а то и больше.
За наличные продать тоже будет сложнее, так как вместе с квартирой будущему владельцу достанется ответственность, вплоть до продажи жилища с торгов.
Два предыдущих пункта, скорее всего, вынудят вас снизить стоимость квартиры на 10% или даже больше;
Если квартиру продавать вы не собираетесь, то это не означает, что никаких санкций вам не грозит. Если о перепланировке узнают соседи, управляющая компания, старший по дому, жилищная инспекция и/или окружная администрация, то они имеют полное право обратиться в суд с требованием привести квартиру в первоначальный вид. До тех пор, пока собственник этого не сделает, ему будут приходить «письма счастья».
Справка:
Штрафы для физических лиц:
П.2 статьи 7.21 КоАП РФ от 2000 до 2500 рублей
П.1 статьи 7.21 КоАП РФ за порчу жилого помещения до 1500 рублей
Штрафы для юридических лиц:
Ст.7.22 КоАП РФ Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений — от 40 000 до 50 000 рублей.
Крайней мерой, если остальные не заставили собственника узаконить изменения или вернуть как было, становится продажа квартиры с торгов. Первое такое решение вынесли в 2014 году в Октябрьском районном суде, тогда инициаторами иска стали соседи и Администрация округа. И такие случаи не редки.
Хочу большую ванную, перенесу стену, все равно угол спальни всегда пустой…
Так рассуждают те, кто не знаком с правилами перепланировки. Они допускают типичные ошибки, которые профессионалы видят сразу:
— размещение кухни/санузла над жилыми комнатами;
— присоединение к квартире мест общего пользования;
— вынос межкомнатных стен в панельных домах;
— устройство жилых комнат без окон;
— размещение санузла над кухней.
То есть руководствоваться нужно не только своими желаниями, но еще документами и планировкой соседних квартир.
Любую перепланировку нужно узаконить. Как это сделать?
Можно обратиться в компанию или к риелтору, оказывающим такие услуги. Можно сделать это самому, но собирать все документы тоже придется самостоятельно. К тому же, платить придется в любом случае.
Порядок оформления перепланировки:
Проект. Делается специалистами в течение 7 рабочих дней;
Создание технического паспорта до перепланировки. Делается кадастровым инженером в срок до месяца;
Получение распоряжения о согласовании перепланировки. Запрашивается в администрации округа, срок — до 45 дней;
Далее собственник делает ремонт. Своими силами или нет — не важно, главное зафиксировать выполненные скрытые работы, если они были, соответствующими актами;
Ввод в эксплуатацию. Выполняется комиссией окружной администрации в срок от 15 до 30 дней;
Новый технический план помещения. Делается кадастровым инженером от 7 до 30 дней
Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Эти данные обновляются в течение 10-12 дней.
Итого регистрация занимает в среднем 3-6 месяцев, а стоимость составляет около 20 тысяч рублей.
Это несопоставимо с теми затратами, которые несет за собой новый ремонт. А подтверждением тому, что перепланировка наконец узаконена, будет наличие следующих документов: проект, распоряжение и акт о вводе в эксплуатацию, технический план и выписка из ЕГРП.
В перепланировке нужно помнить правило: любое несовпадение в документах может быть использовано против вас. Поэтому будет лучше, если конфигурация, назначения и площади помещений будут совпадать.